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產(chǎn)業(yè)規(guī)劃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，轉(zhuǎn)變勢(shì)在必行
來源：未知 日期：2018-09-10 點(diǎn)擊：次
產(chǎn)業(yè)規(guī)劃園區(qū)的建設(shè)從規(guī)劃到投入建設(shè)之中，需經(jīng)過明確園區(qū)一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)、研究政策、研究市場(chǎng)、定位等六個(gè)部分。其中，定位園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、找準(zhǔn)支撐力量和充分利用運(yùn)營(yíng)資源至關(guān)重要。
“十三五”時(shí)期，我國經(jīng)濟(jì)整體處于“新常態(tài)”，面臨三期疊加效應(yīng)。一是增長(zhǎng)速度換擋期，這是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律所決定的；二是結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，這是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的主動(dòng)選擇；三是前期刺激政策消化期，目前是化解多年來積累的深層次矛盾的必經(jīng)階段。在這樣的形勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展凸顯出了政策趨緊、企業(yè)投資意愿下降、招商困難等問題。這要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然做出相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。
同時(shí)，進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀環(huán)境也發(fā)生了深刻的變化。一是區(qū)域發(fā)展理念的變化，傳統(tǒng)的要素驅(qū)動(dòng)型增長(zhǎng)方式難以為繼，可持續(xù)發(fā)展將成為區(qū)域發(fā)展理念的主流。二是技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)的變化，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、新能源、新材料、生態(tài)環(huán)境和空間海洋開發(fā)技術(shù)為代表的一大批技術(shù)取得突破。三是人們生活理念的變化。在滿足溫飽問題的基礎(chǔ)上，人們開始注重身心健康，追求高質(zhì)量的生活和精神享受。在以上趨勢(shì)下，新能源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
盈利模式有待進(jìn)一步探索，核心競(jìng)爭(zhēng)力保障可持續(xù)發(fā)展
傳統(tǒng)園區(qū)盈利模式主要依賴土地收入，不過這種模式已經(jīng)逐漸走進(jìn)瓶頸，大量園區(qū)運(yùn)營(yíng)處于盈虧平衡或略有虧損的狀態(tài)，收入的主要來源是稅收分成、政府的各類補(bǔ)貼和轉(zhuǎn)移支付。而為了招商引資和吸引產(chǎn)業(yè)入駐，各地園區(qū)在土地、稅收方面又采取很多減免的優(yōu)惠政策，這致使園區(qū)自身的收入和盈利能力更加脆弱。園區(qū)主要的盈利模式類型有以下四種，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利點(diǎn)大致也可概括為土地出讓資金收益、有償出讓無形資源收益、稅收收益、經(jīng)營(yíng)所得利潤(rùn)等四類。
1、搶抓機(jī)遇，深挖項(xiàng)目?jī)r(jià)值，探索盈利模式。鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價(jià)低、開發(fā)強(qiáng)度低、招商難度大、利潤(rùn)空間小、建設(shè)進(jìn)度慢、資金回籠周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，理順開發(fā)思路，探索盈利模式是項(xiàng)目的重中之重，掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是項(xiàng)目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。
2、控制投資節(jié)奏，確保項(xiàng)目形象和效益雙輪驅(qū)動(dòng)。地方政府常把項(xiàng)目建設(shè)形象與土地指標(biāo)、證件辦理、配套費(fèi)減免等優(yōu)惠政策進(jìn)行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及項(xiàng)目建設(shè)形象上需做合理把控，才能得到形象、進(jìn)度兩相宜的可控局面。
3、以市場(chǎng)為導(dǎo)向，準(zhǔn)確定位，精細(xì)規(guī)劃，精準(zhǔn)對(duì)接。深入市場(chǎng)調(diào)研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、客戶需求入手，做好項(xiàng)目準(zhǔn)確定位。同時(shí)，結(jié)合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反饋，精細(xì)化整體園區(qū)規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團(tuán)關(guān)聯(lián)與市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)對(duì)接。
4、內(nèi)外結(jié)合，平衡開發(fā)，整體推進(jìn)，重點(diǎn)突破。按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃物業(yè)建設(shè)的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多地塊同步開發(fā)的建設(shè)，做好主力開發(fā)，兼顧平衡開發(fā)，由此，外在基礎(chǔ)設(shè)施的有效利用和內(nèi)在配套設(shè)施的有序建設(shè)顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)建設(shè)。
5、同類項(xiàng)目云集，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力是可持續(xù)發(fā)展的保障。在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)中，多數(shù)周邊實(shí)力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場(chǎng)培育期;如何使項(xiàng)目后發(fā)先至，笑傲市場(chǎng)，有賴于項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的整合打造。通過對(duì)資金實(shí)力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸?duì)壓力等多方面的綜合分析，推斷項(xiàng)目的可持續(xù)性。
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